Von der Prüfung und Gestaltung von Mietverträgen über die Vertretung in der Schlichtungsstelle bis zur gerichtlichen Auseinandersetzung. Schwerpunkte: Kautionsstreitigkeiten, Beendigung von Bestandverhältnissen, Mietzinsstreitigkeiten und Räumungsverfahren. Ich berate sowohl im Vollanwendungsbereich des MRG als auch in Teil- und Nichtanwendungsbereichen.
Antworten, ehrlich.
Vor Schlichtungsstelle oder Gericht?
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Schlichtungsstelle der Gemeinde Wien (MA 50) meist erste Anlaufstelle (§ 39 MRG). Bei nicht-mietrechtlichen Sachverhalten oder nach Schlichtungsbescheid geht es vor das zuständige Bezirksgericht.
Wann kann der Vermieter den Mieter rauswerfen?
Im Vollanwendungsbereich des MRG grundsätzlich nur aus den in § 30 MRG genannten wichtigen Gründen — insbesondere qualifizierter Mietzinsrückstand (§ 1118 ABGB nach qualifizierter Mahnung), erheblich nachteiliger Gebrauch, Eigenbedarf des Vermieters (eng), unleidliches Verhalten. In Teil- und Nichtanwendungsbereichen können andere Regeln gelten. Befristete Mietverträge enden grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Dauer — ein Räumungsverfahren ist nur bei verspäteter Räumung erforderlich.
Bei welchen Mängeln kann man die Miete mindern?
Bei jeder erheblichen Beeinträchtigung des bedungenen Gebrauchs (§ 1096 ABGB) — typisch: Heizungsausfall, Wasserschäden, Schimmel, Lärmbelästigungen, defekte Aufzüge, Bauschäden. Der Mietzins ist dann anteilig zu mindern, solange der Mangel besteht. Die Minderung tritt ex lege ein — eine vorherige Aufforderung an den Vermieter ist aber zur Beweissicherung dringend zu empfehlen.
Wie viel darf ich die Miete mindern?
Verhältnismäßig zur Gebrauchsbeeinträchtigung — typische Bandbreite: 10–30 % bei einzelnen defekten Räumen, 50–80 % bei Heizungsausfall im Winter, 100 % bei kompletter Unbenutzbarkeit. Die genaue Höhe ist Tatfrage und richtet sich nach Schwere, Dauer und Art des Mangels — ich prüfe und kalkuliere im Einzelfall.
Wie oft darf die Miete in Wien erhöht werden?
Richtwert- und Kategoriemietzinse unterliegen gesetzlichen Anpassungsregeln, die seit 2023 durch Inflations-Bremsen modifiziert sind. Ab 1.4.2026 gelten neue Werte. Bei vereinbarter Wertsicherung kann die Anpassung auch bei laufenden Verträgen weitergegeben werden — die genaue Höhe ist im Einzelfall zu prüfen. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich und nachvollziehbar bekanntgeben.
Wann verfällt eine Kaution?
Grundsätzlich gar nicht — sie ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzustellen, abzüglich berechtigter Ansprüche des Vermieters. Der Vermieter muss diese substantiieren und nachweisen.
Wie lange dauert ein Räumungsverfahren?
Je nach Komplexität und Säumigkeit der Gegenseite zwischen 4 und 18 Monaten. Mit anschließender Exekution kann sich der Räumungstermin weiter verzögern. Bei Wohnungen kann unter den Voraussetzungen des § 35 MRG ein Räumungsaufschub beantragt werden; die Dauer hängt vom Einzelfall ab.
Was kostet ein Mietrechtsanwalt in Wien?
Das Anwaltshonorar kann gemäß § 16 RAO grundsätzlich frei vereinbart werden. In der Regel erfolgt die Abrechnung auf Basis eines vereinbarten Stundensatzes. Soweit sich der voraussichtliche Arbeitsaufwand im Vorhinein verlässlich abschätzen lässt, kann alternativ ein Pauschalhonorar vereinbart werden. In gerichtlichen Verfahren mit höherem Streitwert erfolgt die Abrechnung nach den Bestimmungen des Rechtsanwaltstarifgesetzes (RATG).
Wo finde ich kostenlose Mietrechtsberatung in Wien?
Erste Anlaufstellen: Arbeiterkammer Wien (für Mitglieder kostenlos), Mietervereinigung Österreichs (Mitgliedsbeitrag), Mieterhilfe der Stadt Wien (kostenlos, MA 25), Schlichtungsstelle der Gemeinde Wien (Eingabe kostenfrei für Mieter). Anwaltliche Vertretung lohnt sich vor allem bei Räumungs- oder größeren Mietzinsstreitigkeiten.
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