Ein zahlungssäumiger Mieter ist für Wohnungseigentümer und Vermieter eine doppelte Belastung — finanziell durch entgangene Mieteinnahmen, organisatorisch durch ein langwieriges Verfahren. Die wichtigste Frage am Anfang: Was kostet das, und was hole ich realistisch zurück?
Die direkte Antwort: drei Kostenblöcke
Eine Räumungsklage in Wien setzt sich aus drei klar abgrenzbaren Posten zusammen:
- Pauschalgebühr des Bezirksgerichts nach Streitwert (GGG TP 1)
- Anwaltskosten nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG)
- Exekutionskosten, wenn der Mieter trotz Urteil nicht auszieht
Bei einem Bestandzins von 800 € monatlich ergibt sich ein Streitwert von 8.000 € (gemäß § 58 JN: zehnfacher Jahresmietzins). Daraus folgen folgende Richtwerte:
| Posten | Betrag (gerundet) |
|---|---|
| Pauschalgebühr Erstinstanz | 339 € |
| Anwaltskosten Klage + Tagsatzung | 1.400 – 2.800 € |
| Pauschalgebühr Exekutionsantrag | 73 € |
| Gerichtsvollzieher + Schlosser | 300 – 1.100 € |
| Summe (überschlägig) | 2.100 – 4.300 € |
Bei höherem Mietzins (z.B. 1.500 € → Streitwert 15.000 €) verschieben sich die Pauschalgebühr (561 €) und der Anwaltstarif entsprechend nach oben. Bei Geschäftslokalen mit Kategoriemiete kann der Streitwert deutlich höher liegen.
Was die Höhe wirklich treibt
Die obigen Zahlen sind ein Korridor — nach unten oder oben verschieben kann sich die Bandbreite durch:
- Verfahrenseinwendungen des Mieters. Bestreitet der Mieter die Aufkündigung (z.B. wegen behaupteter Mängelbehebung, Zahlungseinstellung wegen Sachschadens, Aufrechnung), kommt es zu mehreren Verhandlungsterminen — jeder zusätzliche Termin kostet 300 bis 600 € an Anwaltskosten.
- Beweisaufnahmen. Sachverständigengutachten zu Wohnungsmängeln oder Bestandzustand kosten 1.500 bis 4.000 €. Diese werden vorschussmäßig vom antragstellenden Vermieter eingezahlt.
- Berufung. Geht der Mieter in Berufung, fallen weitere 1.000 bis 2.500 € an Anwaltskosten an, hinzu kommt die Pauschalgebühr der zweiten Instanz.
- Vergleichsbereitschaft. Endet das Verfahren in einem Vergleich noch vor der ersten Tagsatzung, halbieren sich die Anwaltskosten oft.
Aufkündigung oder Klage — und welche Frist?
Der übliche Weg ist die qualifizierte Mahnung nach § 1118 ABGB: Bei Zahlungsverzug von mindestens einem Monatszins und qualifiziertem Mahnschreiben (mit Setzung einer Nachfrist und Hinweis auf den drohenden Mietzinsverlust) kann die sofortige Aufkündigung des Mietvertrags und Räumungsklage erhoben werden.
Wichtig: Die qualifizierte Mahnung ist Klagevoraussetzung. Ohne sie wird die Klage abgewiesen und die Kosten gehen zu Ihren Lasten. Ich formuliere das Mahnschreiben in jedem Mandat selbst — die im Internet kursierenden Vorlagen halten einer gerichtlichen Prüfung häufig nicht stand.
Konkrete Räumungsklage planen?
Ich prüfe Ihren Fall, schätze die realistische Verfahrensdauer und kalkuliere transparent — inklusive Risikoabwägung Vergleich vs. Urteil.
Erstgespräch zum Mietrecht →Die Räumungsexekution: oft unterschätzt
Selbst mit einem rechtskräftigen Räumungstitel sind Sie noch nicht in der Wohnung. Der Mieter hat — wenn er nicht freiwillig auszieht — Anspruch auf einen formalen Räumungstermin durch das Gericht, der mindestens vier Wochen vorher anberaumt wird.
Was an diesem Termin tatsächlich kostet:
- Gerichtsvollzieher: ca. 80 € pauschal plus Wegezeit
- Schlosser (wenn der Mieter weder anwesend ist noch öffnet): 150 bis 400 €
- Räumungsfirma, wenn Möbel zu entsorgen sind: 800 bis 3.000 €
- Verwahrungskosten für Mieterhabe (gesetzlich verpflichtend, mindestens 30 Tage): 100 bis 500 €
Bei großen Wohnungen mit viel Inventar kommen schnell 2.000 bis 5.000 € allein für die Räumung zusammen. Auch diese Kosten sind dem Mieter aufzuerlegen — die Vorfinanzierung trägt aber der Vermieter.
Der einbringliche Schaden: realistisch denken
In der Praxis zeigt sich: Bei zahlungssäumigen Mietern, die so lange durchhalten bis zur Räumungsklage, ist die Einbringlichkeit der Verfahrenskosten selten gegeben. Eine Lohnpfändung scheitert oft, weil kein Einkommen oberhalb des Existenzminimums vorhanden ist. Eine Sachpfändung ist mangels werthaltiger Gegenstände meist sinnlos.
Realistisch ist daher:
- Bei zahlungsfähigen Mietern (z.B. Streit über die Höhe des Mietzinses, nicht über die Zahlungsfähigkeit): vollständiger Kostenersatz wahrscheinlich
- Bei klassischen Zahlungsausfällen: rechnen Sie damit, die Verfahrenskosten als Verlust zu tragen — der Wert der Klage liegt im Erlangen der Wohnung, nicht im Geld
Praxis-Hinweis: Bonitätsprüfung schlägt Räumungsklage
Die wirtschaftlich beste Räumungsklage ist die, die nie eingebracht werden muss. Vor jedem Mietvertragsabschluss empfehle ich:
- Einkommensnachweis der letzten drei Monate (Lohnzettel oder Steuerbescheid)
- KSV-Auszug ab 50 € — bei Privatmietern oft entscheidend
- Bei juristischen Personen: Firmenbuchauszug + Jahresabschluss
- Kaution in voller MRG-Höhe (drei Bruttomonatsmieten), bei Nichtanwendungsbereich oft auch sechs
Diese Prüfung kostet 30 bis 50 € pro Vertrag — und kann Ihnen eine spätere Räumungsklage ersparen.
Was Sie als Erstes tun sollten
Wenn der Mieter zwei Monate in Verzug ist, gilt: Nicht abwarten, nicht selbst mahnen — qualifiziert mahnen lassen. Jeder weitere Monat ohne formal korrekte Mahnung verlängert die spätere Klagefrist und kostet Sie einen Monatszins. Ein kurzes Erstgespräch (30 Minuten) klärt:
- ob die Voraussetzungen für eine Aufkündigung vorliegen
- welche Mahnform in Ihrem Fall die richtige ist
- ob ein Vergleichsweg realistisch ist
- mit welcher Verfahrensdauer und welchen Kosten Sie rechnen müssen
Ich kalkuliere pauschal oder nach RATG — je nach Mandantenwunsch und Komplexität.
Stand der Information: 2026-05-25. Inhalt nach bestem Wissen und ohne Anspruch auf Vollständigkeit; ersetzt keine Einzelfallberatung.
Was Mandanten oft fragen.
- Wie lange dauert eine Räumungsklage in Wien?
- Bei einer Aufkündigung nach § 1118 ABGB rechnen Sie mit 4 bis 8 Monaten bis zum erstinstanzlichen Urteil, sofern der Mieter nicht in Berufung geht. Mit Berufung und anschließender Exekution kann der Räumungstermin um weitere 6 bis 12 Monate hinausgeschoben werden — realistisch also 10 bis 18 Monate vom Mahnschreiben bis zur tatsächlichen Räumung.
- Welches Gericht ist für die Räumungsklage zuständig?
- Räumungsklagen sind immer beim Bezirksgericht zu erheben, in dessen Sprengel die Wohnung liegt — unabhängig vom Streitwert. In Wien also das BG Innere Stadt, BG Döbling, BG Favoriten etc. Eigenzuständigkeit besteht für Bestandstreitigkeiten.
- Was, wenn der Mieter trotz Urteil nicht auszieht?
- Dann beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher mit der Räumungsexekution. Der Räumungstermin wird mindestens vier Wochen vorher angekündigt. Bei Wohnungen kann unter den Voraussetzungen des § 35 MRG ein Räumungsaufschub bei drohender Obdachlosigkeit beantragt werden — die Dauer hängt vom Einzelfall ab.
- Bekomme ich die Kosten vom Mieter ersetzt?
- Bei obsiegendem Urteil ja — dem Grunde nach. Die praktische Einbringlichkeit hängt aber von der Solvenz des Mieters ab. Bei zahlungsunfähigen Mietern bleiben Sie als Vermieter häufig auf den Verfahrenskosten sitzen. Eine Bonitätsprüfung vor Mietvertragsabschluss ist daher die günstigste Versicherung.
- Lohnt sich ein außergerichtlicher Vergleich?
- In vielen Fällen ja. Wenn der Mieter zustimmt, freiwillig binnen 30 bis 60 Tagen auszuziehen, ersparen Sie sich 4 bis 8 Monate Verfahrensdauer und mehrere tausend Euro an Kosten — und der Mieter vermeidet einen vollstreckbaren Räumungstitel im KSV-Datenbestand. Ich prüfe den Vergleichsweg grundsätzlich zuerst.
- Was passiert mit der Kaution?
- Die Kaution dürfen Sie nach Rückerhalt der Wohnung mit berechtigten Forderungen (offener Mietzins, Schäden über Abnutzung hinaus, Reinigungskosten) verrechnen. Die Verrechnung ist dem Mieter detailliert nachzuweisen. Eine pauschale Einbehaltung ist nicht zulässig — der Mieter kann den Rest auch nach Jahren noch einklagen.
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Mietrecht
Vertretung von Vermietern und Mietern — vor Schlichtungsstelle und Gericht.
Mag. Philipp Haller
Kanzleiinhaber
Ich bin Rechtsanwalt in 1090 Wien. Ich arbeite fokussiert an ausgewählten Rechtsgebieten und bleibe für jedes Mandat die durchgehende Ansprechperson.
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