Immobilienertragsteuer Österreich 2026 — wann fällig, Berechnung, Befreiungen

Wer in Österreich eine Immobilie privat verkauft, sieht sich mit der Immobilienertragsteuer konfrontiert — einer 30%igen Sondersteuer, die bei richtiger Strukturierung ganz entfallen oder durch Altvermögen-Pauschalierung deutlich reduziert werden kann. Was im konkreten Fall gilt, hängt von vier Faktoren ab: Anschaffungsdatum, Nutzung, Befreiungsvoraussetzungen und Vertragsgestaltung.

Was ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?

Die Immobilienertragsteuer ist eine Sondereinkommensteuer auf private Grundstücksveräußerungen, geregelt in den §§ 30 ff EStG. Sie wurde mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 eingeführt und löste die zuvor geltende Spekulationsfrist von zehn Jahren ab. Seit dem 1.4.2012 unterliegt jede entgeltliche Veräußerung eines privaten Grundstücks der ImmoESt — unabhängig davon, wie lange die Immobilie im Eigentum war.

Erfasst sind:

• Grund und Boden (unbebaute Grundstücke, Baugrund, landwirtschaftliche Flächen)
• Gebäude und Eigentumswohnungen
• Grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte)
• Anteile an grundstücksbesitzenden Personengesellschaften in bestimmten Konstellationen

Nicht erfasst sind Veräußerungen aus dem Betriebsvermögen (dort gilt die normale Einkommensteuer, allerdings mit eigenem Tarifregime für Grundstücke nach § 30a EStG). Ebenso nicht erfasst sind unentgeltliche Vorgänge: Schenkung und Erbschaft lösen keine ImmoESt aus, der Beschenkte oder Erbe tritt aber in die steuerlichen Werte des Vorgängers ein (Fußstapfentheorie).

Die ImmoESt ist eine Endbesteuerung — sie fließt nicht in die Einkommensteuer-Progression ein. Wer im Veranlagungsjahr neben dem Immobilienverkauf hohe sonstige Einkünfte hat, profitiert vom fixen 30%-Satz gegenüber dem progressiven Tarif von bis zu 55 %.

Detailfragen zur Anwendung im konkreten Fall sind ein klassisches Beratungsthema im Schwerpunkt Immobilienrecht — zumal das Zusammenspiel von Hauptwohnsitzbefreiung, Herstellerbefreiung und Altvermögen-Pauschalierung in der Praxis oft nicht offensichtlich ist.

Steuersatz und Berechnungsbasis

Der besondere Steuersatz beträgt 30 % auf den Veräußerungsgewinn (§ 30a EStG). Der Veräußerungsgewinn ist der Unterschied zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten:

Neuvermögen (Anschaffung ab 1.4.2002)

Bei Immobilien, die nach dem 31.3.2002 angeschafft wurden, gilt die effektive Besteuerung. Der Veräußerungsgewinn berechnet sich wie folgt:

Zu beachten: Die Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung (Anwalt/Notar im Sinne des § 30c EStG) sind beim Verkäufer abzugsfähig. Sonstige Beratungskosten des Verkäufers können ebenfalls einkünftemindernd berücksichtigt werden.

Altvermögen (Anschaffung vor 1.4.2002)

Wer eine Immobilie vor dem 1.4.2002 erworben hat und sie privat hält, kann die pauschale Besteuerung nach § 30 Abs 4 EStG wählen:

• 4,2 % vom Veräußerungserlös für nicht umgewidmete Grundstücke (Effektivsteuersatz: 14 % des fingierten Gewinns, der mit 30 % besteuert wird → 4,2 % des Erlöses)
• 18 % vom Veräußerungserlös bei Grundstücken, die nach dem 31.12.1987 von Grünland in Bauland umgewidmet wurden (Effektivsteuersatz: 60 % fingierter Gewinn × 30 % → 18 %)

Alternativ kann der Veräußerer immer in die Regelbesteuerung optieren (effektive Gewinnermittlung mit 30 % Steuersatz), wenn diese günstiger ist — etwa wenn der reale Gewinn geringer ist als die pauschale Bemessung. Die Wahl erfolgt im Zuge der Selbstberechnung durch den Vertragserrichter; eine Vorab-Vergleichsrechnung lohnt sich häufig.

Inflationsabschlag — abgeschafft

Der frühere Inflationsabschlag von 2 % pro Jahr (ab dem 11. Jahr nach Anschaffung, max. 50 %) wurde mit Wirkung 1.1.2016 abgeschafft. Für aktuelle Verkäufe spielt er keine Rolle mehr — auch nicht für Altvermögen.

Hauptwohnsitzbefreiung — die zwei Varianten

Die wichtigste und in der Praxis am häufigsten greifende Befreiung ist die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG. Sie hat zwei selbstständige Tatbestände — entweder reicht aus:

Variante 1: Zwei-aus-Zehn-Regel (§ 30 Abs 2 Z 1 lit a EStG)

Das Eigenheim oder die Eigentumswohnung muss

• seit der Anschaffung durchgehend
• mindestens zwei Jahre lang
• als Hauptwohnsitz gedient haben
• und mit der Veräußerung als Hauptwohnsitz aufgegeben werden.

Diese Variante zielt auf Eigentümer, die kürzlich erworben haben und nun verkaufen — etwa weil sich die Lebenssituation geändert hat (berufliche Versetzung, Familienzuwachs, Trennung). Wichtig: Die zwei Jahre müssen lückenlos seit dem Erwerb bis zum Verkauf bestanden haben.

Variante 2: Fünf-aus-Zehn-Regel (§ 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG)

Das Eigenheim oder die Eigentumswohnung muss

• innerhalb der letzten zehn Jahre vor Veräußerung
• für mindestens fünf Jahre durchgehend
• als Hauptwohnsitz gedient haben
• und mit der Veräußerung als Hauptwohnsitz aufgegeben werden.

Diese Variante ist großzügiger: Sie erlaubt Unterbrechungen — solange irgendwann in den letzten zehn Jahren ein fünfjähriger durchgehender Hauptwohnsitzzeitraum vorlag, ist die Befreiung erfüllt. Wer zum Beispiel sechs Jahre in der Wohnung gelebt hat, dann zwei Jahre ins Ausland zog und nun verkauft, profitiert.

Was zählt als "Hauptwohnsitz"?

Hauptwohnsitz ist der Ort, an dem der Steuerpflichtige den Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen hat. Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnsitznahme, nicht die polizeiliche Meldung — wobei die Meldung ein starkes Indiz ist. Bei mehreren Wohnsitzen entscheidet die Gesamtbetrachtung: Familie, berufliche Anbindung, persönliche Bindungen.

"Aufgabe" des Hauptwohnsitzes

Die Befreiung verlangt, dass der Hauptwohnsitz zeitnah zur Veräußerung aufgegeben wird. Die Verwaltungspraxis räumt eine Toleranzfrist von einem Jahr ein — der Verkäufer kann also noch bis zu zwölf Monate nach Vertragsabschluss umziehen. Wichtig: Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden, nicht nur ein Nebenwohnsitz.

Grundstücksgröße — die 1.000-m²-Grenze

Die Hauptwohnsitzbefreiung umfasst Eigenheim oder Eigentumswohnung samt dazugehörigem Grund und Boden bis zu 1.000 m² (Verwaltungspraxis: BMF-Info 2013). Wer ein größeres Grundstück verkauft, muss den übersteigenden Grundanteil steuerpflichtig behandeln — eine in der Praxis bei Landhäusern und Reihenhausgärten relevante Einschränkung.

Herstellerbefreiung

Die zweite große Befreiung betrifft selbst hergestellte Gebäude (§ 30 Abs 2 Z 2 EStG). Sie greift, wenn:

• der Veräußerer das Gebäude als Bauherr errichtet hat (oder errichten ließ)
• das volle Bauherrenrisiko getragen wurde (finanziell, baurechtlich)
• das Gebäude in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat (also nicht vermietet, nicht betrieblich genutzt)

Die Befreiung gilt nur für das Gebäude — der dazugehörige Grund und Boden bleibt steuerpflichtig (sofern nicht zusätzlich die Hauptwohnsitzbefreiung greift). In der Praxis bedeutet das: Wer ein selbst errichtetes Einfamilienhaus verkauft, das er nie vermietet hat, muss nur den Grundwert versteuern — der Gebäudegewinn ist steuerfrei.

Wer gilt als "Hersteller"?

Hersteller ist, wer als Bauherr im steuerlichen Sinn das Gebäude errichtet oder beauftragt hat. Voraussetzungen:

• eigene Planung und Bauüberwachung oder Beauftragung in eigenem Namen
• eigenes finanzielles Risiko der Bauerrichtung
• eigene baurechtliche Verantwortung (Bauwerber, Baubewilligung in eigener Person)

Der Erwerb einer Fertigwohnung oder eines schlüsselfertig gekauften Hauses erfüllt die Voraussetzungen nicht. Auch bei Bauträgerprojekten ist der Erwerber regelmäßig kein Hersteller — selbst wenn er Sonderwünsche eingebracht hat. Streit gibt es in der Praxis bei Reihenhaus- und Doppelhausprojekten mit gemeinsamer Realisierung: Hier kommt es auf die konkrete Vertragsgestaltung an.

Wegfall bei Vermietung

Wer das selbst hergestellte Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verkauf vermietet, verliert die Herstellerbefreiung — und zwar für die gesamte Veräußerung, nicht nur anteilig für die Vermietungsdauer. Eine kurzfristige Zwischenvermietung kann also teuer werden. Vor Verkauf ist die Nutzungshistorie der letzten zehn Jahre genau zu dokumentieren.

Berechnungsbeispiele

Die folgenden drei Szenarien zeigen die Bandbreite — von "steuerfrei" bis "voll steuerpflichtig".

Beispiel A: Wohnungsverkauf nach 8 Jahren Hauptwohnsitz

Eine Eigentumswohnung wurde 2018 um 350.000 € gekauft und durchgehend als Hauptwohnsitz bewohnt. Verkauf 2026 um 480.000 €. Der Käufer trägt Nebenkosten — der Verkäufer zieht aus.

Der Verkäufer hat in den letzten zehn Jahren acht Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt — die Fünf-aus-zehn-Regel ist klar erfüllt. Mit Aufgabe des Hauptwohnsitzes bei Verkauf ist die Befreiung vollständig.

Beispiel B: Vermietete Wohnung verkauft (Neuvermögen, keine HWS-Befreiung)

Eine Vorsorgewohnung wurde 2015 um 280.000 € gekauft und seither vermietet. Verkauf 2026 um 410.000 €.

Hier greift weder die Hauptwohnsitzbefreiung (Wohnung war nie Hauptwohnsitz) noch die Herstellerbefreiung (kein selbst hergestelltes Gebäude, zudem Vermietung in den letzten zehn Jahren). Die volle ImmoESt wird im Wege der Selbstbemessung durch den Vertragserrichter abgeführt.

Beispiel C: Altvermögen (Erwerb 1995) pauschal 4,2 %

Ein Haus wurde 1995 um umgerechnet 180.000 € erworben und 2026 um 620.000 € verkauft. Es wurde in den letzten zehn Jahren weder als Hauptwohnsitz noch zur Vermietung genutzt — sondern als Zweitwohnsitz.

Die effektive Berechnung (Gewinn 620.000 – 180.000 = 440.000 €, davon 30 % = 132.000 €) wäre deutlich ungünstiger. Der Veräußerer wählt die Altvermögen-Pauschalierung — das ist der Regelfall bei Liegenschaften, die schon lange im Familienbesitz sind.

Wäre das Grundstück nach 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet worden, würde die 18%-Pauschalierung greifen: 620.000 × 18 % = 111.600 € ImmoESt — immer noch günstiger als die effektive Besteuerung von 132.000 €.

Selbstbemessung durch den Vertragserrichter (§ 30c EStG)

Anders als bei der normalen Einkommensteuer ist die ImmoESt eine Selbstbemessungsabgabe. Wirkt ein Parteienvertreter (Rechtsanwalt oder Notar) als Vertragserrichter mit, ist dieser zur Berechnung und Abfuhr verpflichtet:

Der Vertragserrichter haftet dem Finanzamt für die abgeführte Steuer. In der Praxis wird die ImmoESt aus dem Treuhanderlag beglichen — der Verkäufer bekommt also nur den Nettoerlös ausgezahlt. Diese Konstruktion schützt vor späteren Steuerausfällen und ist in der Wiener Vertragspraxis Standard.

Wer die ImmoESt nicht durch Selbstbemessung abführen lässt (etwa weil kein Parteienvertreter involviert ist), muss eine besondere Vorauszahlung nach § 30b EStG leisten — ebenfalls bis zum 15. des zweitfolgenden Monats. Die endgültige Veranlagung erfolgt dann mit der Einkommensteuererklärung.

Wann lohnt eine Vorab-Berechnung mit Anwalt?

Eine professionelle Vorab-Berechnung ist immer dann sinnvoll, wenn

• die Hauptwohnsitzbefreiung am Grenzbereich liegt (etwa 4,5 Jahre statt 5 Jahre Hauptwohnsitz — lohnt es sich noch zu warten?)
• die Toleranzfrist von einem Jahr für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes knapp wird
• die 1.000-m²-Grenze überschritten ist (Großgrundstück, Landhaus)
• Altvermögen-Status und Umwidmungsgeschichte unklar sind
• ein Mix aus Eigennutzung und Vermietung in der Nutzungshistorie besteht
• die Herstellerbefreiung durch Zwischenvermietung gefährdet sein könnte
• ein Verkaufsobjekt im Ausland oder mit Auslandsbezug betroffen ist
• ein Verkauf an Angehörige mit eventuell unangemessenem Kaufpreis erfolgt
• die Optionsrechnung Pauschal vs. Effektiv beim Altvermögen vorbereitet werden soll

Die Vorab-Berechnung wird in der Regel pauschal vereinbart — ein überschaubarer Aufwand gegenüber dem Risiko einer falschen Selbstbemessung oder einer übersehenen Befreiung. Sie ist Teil der Vertragserrichtung beim Wohnungskauf auf Verkäuferseite oder eine eigenständige Beratungsleistung im Vorfeld.

Die transparenten Honorare für solche Punktberatungen finden Sie auf der Honorar-Seite.

Sonderfälle: Erbschaft, Schenkung, Umwidmung

Erbschaft

Die Erbschaft ist keine entgeltliche Veräußerung — die ImmoESt fällt nicht an. Der Erbe tritt aber in die steuerlichen Werte des Erblassers ein: Anschaffungsdatum und Anschaffungskosten des Erblassers werden auf den Erben übertragen (§ 30 Abs 3 EStG, Fußstapfentheorie). Verkauft der Erbe später, wird der Gewinn anhand der ursprünglichen Werte berechnet.

Für die Hauptwohnsitzbefreiung zählt aber nur die Nutzung durch den Erben selbst — Hauptwohnsitzzeiten des Erblassers werden ihm nicht angerechnet. Wer eine geerbte Wohnung sofort weiterverkauft, hat in aller Regel keine eigene Hauptwohnsitzbegründung und muss die ImmoESt entrichten (Altvermögen kann aber pauschal vergünstigt sein).

Schenkung

Die Schenkung selbst löst keine ImmoESt aus. Der Beschenkte tritt ebenfalls in die Werte und das Anschaffungsdatum des Schenkers ein (Fußstapfentheorie). Verkauft er später, wird der Veräußerungsgewinn auf Basis dieser ursprünglichen Werte ermittelt — eine Schenkung kurz vor Verkauf bringt steuerlich also nichts.

Bei der Schenkung selbst fallen aber Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr auf Basis des dreifachen Einheitswertes (bzw. Verkehrswertes je nach Konstellation) an. Eine kombinierte Steuerplanung mit Anwalt ist hier sinnvoll.

Umwidmung

Wird ein Grundstück von Grünland in Bauland umgewidmet und nach 31.12.1987 erworben oder umgewidmet worden, gilt — bei Altvermögen — die erhöhte Pauschalierung von 18 % statt 4,2 %. Die Umwidmung selbst ist nicht steuerpflichtig — relevant wird sie erst bei Verkauf. Bei Neuvermögen spielt die Umwidmung steuerlich keine besondere Rolle; der reale Gewinn wird mit 30 % besteuert.

Tausch und Realteilung

Ein Grundstückstausch ist eine doppelte Veräußerung — beide Tauschpartner verwirklichen je einen Veräußerungstatbestand und schulden je ImmoESt. Ausnahmen gibt es bei der Realteilung (Aufteilung einer Erbengemeinschaft) und bei Vorgängen im Zuge einer Scheidung unter bestimmten Voraussetzungen (§ 30 Abs 2 EStG iVm § 97 EheG).

Veräußerung an Angehörige

Beim Verkauf an Angehörige ist ein angemessener Verkaufspreis anzusetzen. Wird ein deutlich unter dem Verkehrswert liegender Preis vereinbart, kann das Finanzamt eine gemischte Schenkung annehmen — mit Konsequenzen sowohl für die ImmoESt (auf den entgeltlichen Anteil) als auch für die Grunderwerbsteuer. Eine Verkehrswertdokumentation (Schätzgutachten oder qualifizierte Marktanalyse) ist hier dringend zu empfehlen.

Verhältnis zu anderen Steuern bei Immobilientransaktionen

Die ImmoESt ist nur eine von mehreren Steuern und Gebühren beim Immobilienverkauf. Die Gesamtbelastung sieht typischerweise so aus:

Die Grunderwerbsteuer trifft den Käufer, die ImmoESt den Verkäufer — beide werden vom Vertragserrichter selbstberechnet und parallel abgeführt. Eine saubere Trennung der Kostenpositionen im Kaufvertrag vermeidet spätere Missverständnisse.

Praxis-Hinweis: Vor Verkauf prüfen lassen

Wer einen privaten Immobilienverkauf plant, sollte vor Vertragsunterzeichnung und idealerweise vor der Maklerbeauftragung folgende Punkte klären:

• Altvermögen oder Neuvermögen? — Anschaffungsdatum nachweisen, ggf. Umwidmungsgeschichte recherchieren
• Hauptwohnsitz-Voraussetzungen? — Meldedaten, tatsächliche Wohnsitznahme, Aufgabe-Plan
• Herstellerbefreiung möglich? — Bauherrenrolle, Nutzungshistorie der letzten zehn Jahre
• Grundstücksgröße? — bei Eigenheim mit Garten ggf. Aufteilung in Hauptwohnsitz-Teil und übersteigenden Anteil
• Optionsrechnung beim Altvermögen — Pauschal (4,2 % oder 18 %) versus effektive Ermittlung
• Treuhanderlag-Berechnung — Verkäufer-Nettoerlös nach ImmoESt-Einbehalt

Diese Punkte lassen sich in einer einstündigen Erstberatung klären — und die Ergebnisse fließen direkt in die Verhandlung mit dem Käufer ein. Insbesondere die Frage, wer welche Nebenkosten trägt und wie der Treuhanderlag strukturiert wird, hängt von der korrekten ImmoESt-Vorausrechnung ab.

Für die laufende Begleitung der Transaktion — von der Vorab-Prüfung über die Vertragserrichtung bis zur Selbstbemessung — biete ich ein Pauschalmodell, das alle Schritte umfasst. Die Honorare sind transparent im Honorar-Bereich ausgewiesen.

Zusammenfassung: die wichtigsten Punkte

1. Steuersatz: 30 % auf den Veräußerungsgewinn (Neuvermögen), 4,2 % oder 18 % vom Erlös (Altvermögen-Pauschalierung)
2. Hauptwohnsitzbefreiung: durchgehender Hauptwohnsitz ab Anschaffung/Herstellung für mindestens 2 Jahre oder durchgehender Hauptwohnsitz für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung — jeweils mit Aufgabe des Hauptwohnsitzes
3. Herstellerbefreiung: nur für selbst hergestellte Gebäude, nicht für Grund und Boden, ausgeschlossen bei Vermietung in den letzten zehn Jahren
4. Altvermögen-Stichtag: 1.4.2002 — davor erworben = Pauschalierung möglich
5. Selbstbemessung: durch Rechtsanwalt oder Notar als Vertragserrichter, abgeführt bis zum 15. des zweitfolgenden Monats
6. Erbschaft und Schenkung: lösen keine ImmoESt aus, übertragen aber Anschaffungswerte und -datum auf den Erwerber (Fußstapfentheorie)
7. Umwidmung: erhöht die Altvermögen-Pauschalierung von 4,2 % auf 18 %

Die ImmoESt ist in der Praxis ein gestaltbares Steuerthema — wer rechtzeitig plant, kann durch Hauptwohnsitzbefreiung, Herstellerbefreiung oder die Optionswahl beim Altvermögen erheblich sparen. Wer ohne Vorprüfung verkauft, riskiert dagegen vermeidbare Steuerbelastung und Nachzahlungsbescheide.

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Stand der Information: 2026-05-25. Inhalt nach bestem Wissen und ohne Anspruch auf Vollständigkeit; ersetzt keine Einzelfallberatung.