Grunderwerbsteuer Österreich 2026 — Rechner, Stufentarif, Befreiungen

Die Grunderwerbsteuer ist beim Erwerb österreichischer Liegenschaften unausweichlich — aber Höhe und Bemessung sind deutlich komplexer, als es die Faustformel "3,5 % vom Kaufpreis" suggeriert. Wer überträgt, schenkt oder erbt, kann mit dem richtigen Vorgehen oft fünfstellige Beträge sparen.

Was ist die Grunderwerbsteuer (GrESt)?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die der Bund auf den Erwerb inländischer Grundstücke erhebt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG) in der seit der Steuerreform 2016 grundlegend reformierten Fassung. Sie ist von jedem entgeltlichen oder unentgeltlichen Eigentumsübergang an Liegenschaften (auch Baurechten, Superädifikaten, Anteilen) zu entrichten.

Wichtig zu verstehen: Mit der Steuerreform 2008 wurde in Österreich die Schenkungs- und Erbschaftssteuer abgeschafft. Die Grunderwerbsteuer ist seither der einzige steuerliche Zugriff des Staates bei unentgeltlichen Liegenschaftsübertragungen — was die Bedeutung der GrESt-Optimierung bei Schenkungen und Erbschaften erheblich gesteigert hat. Wer eine Schenkung an Kinder oder Enkel plant, wird ausschließlich mit der GrESt konfrontiert (siehe auch meinen Beitrag zur Schenkungssteuer Österreich 2026).

Was die GrESt nicht ist

Die Grunderwerbsteuer ist nicht zu verwechseln mit:

• der Immobilienertragsteuer (ImmoESt): 30 % Ertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn, trifft den Verkäufer (Details in Immobilienertragsteuer Österreich 2026)
• der Eintragungsgebühr im Grundbuch: 1,1 % vom Kaufpreis (bzw. dreifachen Einheitswert bei Nahestehenden) — Justizgebühr, keine Steuer
• der Umsatzsteuer: Liegenschaftsumsätze sind grundsätzlich USt-befreit, eine Option zur Steuerpflicht ist eingeschränkt möglich

Diese drei werden in der Praxis oft vermengt — gerade die Kombination GrESt plus Eintragungsgebühr ergibt beim Kauf zusammen 4,6 % "Nebenkosten" zum Kaufpreis, die regelmäßig falsch kalkuliert werden.

Wer schuldet die Steuer?

Steuerschuldner sind nach § 9 GrEStG Erwerber und Veräußerer gesamtschuldnerisch. In der Vertragspraxis trägt sie aber immer der Erwerber — der Kaufvertrag sieht eine entsprechende Klausel standardmäßig vor. Bei einer Schenkung wird üblicherweise der Beschenkte als Steuerträger vereinbart, kann aber abweichend geregelt werden. Bei einer Erbschaft trägt sie zwingend der Erbe.

Steuersatz und Bemessungsgrundlage 2026

Das Herzstück des österreichischen GrESt-Systems ist die Unterscheidung zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerben und die ihnen zugeordneten Tarife und Bemessungsgrundlagen. Diese Unterscheidung kostet in der Praxis Mandanten regelmäßig Tausende Euro — oder spart sie ein.

Entgeltlicher Erwerb: 3,5 % linear

Bei einem fremdüblichen Kaufgeschäft zwischen nicht verwandten Personen gilt:

• Tarif: 3,5 % linear
• Bemessungsgrundlage: der vereinbarte Kaufpreis (inkl. übernommener Belastungen wie Pfandrechten, Servituten mit Geldwert, Rentenzahlungen etc.)

Beispiel: Ein Wiener Anleger kauft eine Vorsorgewohnung um 400.000 €. GrESt = 400.000 × 3,5 % = 14.000 €. Punkt. Keine Stufen, kein Grundstückswert — der Kaufpreis ist die Bemessung, der Satz ist linear.

Unentgeltlicher Erwerb: Stufentarif auf Grundstückswert

Bei unentgeltlichen Erwerben gilt nicht der lineare Tarif, sondern der Stufentarif gemäß § 7 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG — und die Bemessung erfolgt nicht am (oft nicht vorhandenen) Kaufpreis, sondern am Grundstückswert nach Grundstückswertverordnung 2016 (GrWV).

Unentgeltlich sind:

• Schenkungen unter Lebenden
• Erbschaften und Vermächtnisse
• Erwerbe von Todes wegen jeder Art
• Übergaben gegen Wohnrecht/Fruchtgenuss, soweit unter Verkehrswert
• Vermögensaufteilungen bei Scheidung (mit Sonderregeln)

Familien-Erwerb: Stufentarif auch bei Entgeltlichkeit

Ein praktisch enorm bedeutsamer Sonderfall: Übertragungen im Familienverband unterliegen unabhängig von der Entgeltlichkeit dem Stufentarif. Familie im Sinne des § 26a GGG (worauf § 7 GrEStG verweist) umfasst:

• Ehegatten und eingetragene Partner
• Lebensgefährten bei gemeinsamem Hauptwohnsitz
• Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel, Urenkel
• Geschwister, Nichten und Neffen
• Schwiegerkinder

Übergibt also ein Vater seinem Sohn eine Eigentumswohnung — auch wenn ein "Kaufpreis" vereinbart wird — gilt der Stufentarif auf den Grundstückswert. Das spart in der Praxis fast immer fünfstellig.

Was ist der Grundstückswert?

Der Grundstückswert wurde 2016 als eigene steuerliche Bemessungsgröße eingeführt — als Ersatz für den als verfassungswidrig kritisierten dreifachen Einheitswert. Die Grundstückswertverordnung 2016 (GrWV) sieht drei Berechnungsmethoden vor:

1. Pauschalwertmethode (Standard): Bodenwert × Hochrechnungsfaktor (gemeindespezifisch, in Wien aktuell zwischen 1,0 und 3,5) + Gebäudewert (m² × Baukostenfaktor × Altersabschlag)
2. Immobilienpreisspiegelmethode: Werte aus dem amtlichen Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria
3. Nachweis durch Sachverständigengutachten: Wenn das Gutachten zu einem niedrigeren Wert kommt als die anderen beiden Methoden

In der Wiener Praxis liegt der Grundstückswert nach Pauschalwertmethode typisch bei 40 bis 70 % des Verkehrswerts. Bei älteren Bestandshäusern in nicht-Spitzenlagen sogar darunter. Das ist der Hebel, der den Stufentarif bei Schenkung und Erbschaft so attraktiv macht.

Stufentarif bei unentgeltlichen Erwerben

Der Stufentarif wurde mit der Steuerreform 2016 eingeführt und gilt seither unverändert (auch in der für 2026 maßgeblichen Fassung). Die Schwellenwerte sind kumulativ zu lesen — das heißt, jeder Euro der Bemessungsgrundlage wird in seiner jeweiligen Stufe versteuert.

Die drei Stufen

Zusammenrechnungsregelung

Eine zentrale Gestaltungsfrage betrifft die Zusammenrechnung mehrerer Erwerbsvorgänge gemäß § 7 Abs. 1 Z 2 lit. a Satz 2 GrEStG: Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren sind zusammenzurechnen. Die Stufen werden also nicht durch Aufsplitten in mehrere Schenkungen vermehrfacht.

Beispiel: Vater schenkt seinem Kind 2024 eine Wohnung mit Grundstückswert 200.000 € und 2026 eine weitere mit Grundstückswert 300.000 €. Zusammengerechnet 500.000 €:

• 250.000 × 0,5 % = 1.250 €
• 150.000 × 2 % = 3.000 €
• 100.000 × 3,5 % = 3.500 €
• Summe: 7.750 €

Davon wurden 2024 auf die erste Schenkung bereits 1.000 € entrichtet (200.000 × 0,5 %). Auf die zweite Schenkung fallen also 7.750 − 1.000 = 6.750 € GrESt — und nicht etwa nur 250.000 × 0,5 % + 50.000 × 2 % = 2.250 €.

Praxis: Wer mehrere Liegenschaften schenken will, muss das im Zusammenhang planen — Aufsplitten bringt steuerlich nichts, kostet aber doppelte Vertragserrichtungskosten.

Mehrere Begünstigte parallel

Verschiedene Erwerber dürfen ihre eigenen Stufen voll nutzen. Übergibt ein Vater dieselbe Liegenschaft (Grundstückswert 600.000 €) zu gleichen Anteilen an seine zwei Kinder, hat jedes Kind 300.000 € Bemessungsgrundlage:

• 250.000 × 0,5 % = 1.250 €
• 50.000 × 2 % = 1.000 €
• GrESt pro Kind: 2.250 €
• Gesamtbelastung: 4.500 €

Vergleich zur Übergabe an nur ein Kind (600.000 € Bemessung):

• 250.000 × 0,5 % + 150.000 × 2 % + 200.000 × 3,5 % = 1.250 + 3.000 + 7.000 = 11.250 €

Wer Geschwister gleich behandeln und gleichzeitig steueroptimal vorgehen möchte, verteilt die Anteile. Auch das gehört zur familienorientierten Immobilienplanung.

Grunderwerbsteuer-Rechner: drei realistische Beispiele

Konkrete Zahlen helfen besser als jede Tabelle. Ich rechne drei in meiner Wiener Praxis häufige Konstellationen durch.

Beispiel A: Wohnungskauf zwischen Fremden — 400.000 €

Eine 78 m² Wohnung in Wien-Mariahilf, gekauft von einem Anleger ohne Verwandtschaft zur Verkäuferseite:

• Kaufpreis: 400.000 €
• Erwerbsart: entgeltlich, kein Familienverband
• Tarif: 3,5 % linear
• GrESt: 400.000 × 3,5 % = 14.000 €

Zusätzlich (zum Vergleich, aber nicht GrESt): Eintragungsgebühr 1,1 % = 4.400 €. Vertragserrichtungskosten 2.500 bis 4.500 € netto. Wichtig 2026: Für bestimmte Erwerbe von Wohnraum bestand bei rechtzeitig vor dem 1.7.2026 eingelangten Grundbuchsanträgen eine befristete Gebührenbefreiung für Grundbuch- und Pfandrechtseintragung bis zu bestimmten Wertgrenzen — Einzelfallprüfung empfohlen. Gesamtnebenkosten siehe meinen Beitrag zu den Kosten der Vertragserrichtung beim Wohnungskauf in Wien.

Beispiel B: Schenkung an Kind — Grundstückswert 380.000 €

Eine Mutter schenkt ihrer Tochter eine kleine Stadtwohnung. Der Verkehrswert liegt bei rund 550.000 €, der nach Pauschalwertmethode ermittelte Grundstückswert nach GrWV beträgt 380.000 €:

• Bemessung: Grundstückswert 380.000 €
• Erwerbsart: unentgeltlich, Familienverband
• Tarif: Stufentarif

Berechnung:

Effektive Belastung: 3.850 € auf einen Verkehrswert von 550.000 € entspricht 0,7 % effektiv. Ein klassischer Anwendungsfall, wo die richtige Planung eine fünfstellige Belastung in den niedrigen vierstelligen Bereich drückt. Würde dieselbe Wohnung verkauft (3,5 % auf 550.000 € Verkehrswert), wären 19.250 € fällig — eine Ersparnis von rund 15.400 € durch Schenkung.

Beispiel C: Erbschaft Liegenschaftspaket — Grundstückswert 1,2 Mio €

Der Vater verstirbt und hinterlässt seinem Sohn drei Wiener Liegenschaften: ein Zinshaus, zwei Eigentumswohnungen. Der Gesamt-Grundstückswert nach GrWV beträgt 1.200.000 €:

• Bemessung: Grundstückswert 1.200.000 € (Zusammenrechnung aller wirtschaftlichen Einheiten)
• Erwerbsart: unentgeltlich, Erbschaft, Familienverband
• Tarif: Stufentarif

Berechnung:

Effektive Belastung: 32.250 € auf einen geschätzten Verkehrswert von ca. 2,5 Mio € — das sind 1,3 % effektiv. Eine entgeltliche Übertragung im selben Volumen wäre mit 87.500 € (3,5 % auf 2,5 Mio) belastet gewesen. Die Erbschaft ist hier — entgegen einer verbreiteten Annahme — fiskalisch der günstigere Weg.

Befreiungen von der Grunderwerbsteuer

§ 3 GrEStG enthält einen Katalog von Befreiungstatbeständen, die in der Praxis regelmäßig übersehen werden. Wer in einer der folgenden Konstellationen ist, sollte vor der Vertragserrichtung prüfen lassen.

Bagatellgrenze: 1.100 €

Beträgt die Steuer auf einen Erwerbsvorgang nicht mehr als 1.100 €, ist der Vorgang vollständig steuerfrei (§ 3 Abs. 1 Z 1 GrEStG). Das entspricht bei reinen Schenkungen einem Grundstückswert von 220.000 € (220.000 × 0,5 % = 1.100 €) — knapp darunter geschenkt, fällt gar keine GrESt an.

Anwendungsfall: Schenkung einer kleineren Wohnung oder eines Anteils mit Grundstückswert knapp unter 220.000 €. Wer die Schwelle bewusst plant, spart 0,5 % zur Gänze.

Hauptwohnsitzbefreiung zwischen Ehegatten

Bei Übertragung eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern, die diesen als Hauptwohnsitz dient, ist der Erwerb bis zu einer Wohnnutzfläche von 150 m² steuerfrei (§ 3 Abs. 1 Z 7 GrEStG). Voraussetzung:

• Hauptwohnsitz dort begründet (Meldepflicht)
• Nutzfläche höchstens 150 m² (darüber: anteilige Besteuerung des Überhangs)
• Ehegatten- oder eingetragene Partnerschaft im Zeitpunkt des Erwerbs

Praxisfall: Scheidungsvereinbarung, in der ein Ehegatte den anderen Eigentumsanteil an der gemeinsamen Wohnung übernimmt — diese Hälfteübertragung ist bei einer 110-m²-Wohnung GrESt-frei.

Betriebsübergabe an Angehörige: Freibetrag 900.000 €

Bei der Übertragung einer betrieblich genutzten Liegenschaft im Rahmen einer Betriebsübergabe an Angehörige gilt ein Freibetrag von 900.000 € auf den Grundstückswert (§ 3 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG i.V.m. § 5a Neugründungs-Förderungsgesetz). Voraussetzungen:

• Übertragender muss Übergeber im Sinne des NeuFöG sein (vereinfacht: über 55 Jahre oder erwerbsunfähig)
• Übernehmer ist Angehöriger
• Betrieb wird mindestens 5 Jahre weitergeführt

Bei klassischen Hofübergaben in der Landwirtschaft oder Übernahmen kleiner Gewerbebetriebe spart das oft 20.000 bis 30.000 € GrESt.

Realteilung in Familie

Werden Liegenschaften, die im Miteigentum mehrerer Angehöriger stehen, durch Realteilung in Alleineigentum überführt, kann die GrESt unter bestimmten Voraussetzungen entfallen oder reduziert werden — wenn jeder Miteigentümer den seinem Anteil entsprechenden Wert erhält, fehlt der "Erwerbsvorgang" weitgehend.

Achtung: Wenn ein Miteigentümer mehr Wert erhält und Ausgleichszahlungen fließen, ist diese Differenz wieder voll steuerpflichtig. Hier ist sorgfältige rechtliche Begleitung Pflicht.

KMU- und gemeinnützige Befreiungen

§ 3 GrEStG enthält daneben Befreiungen für:

• bestimmte Übertragungen im Rahmen von Umgründungen (UmgrStG-konform)
• gemeinnützige Bauträger (WGG-Bauten)
• gemeinnützige Stiftungen mit bestimmter Zweckwidmung
• Erwerbe durch die öffentliche Hand
• bestimmte Flurbereinigungen und Zusammenlegungen

In Einzelfällen sind diese sehr wertvoll — die Komplexität ist allerdings hoch, eine pauschale Empfehlung ohne Sachverhaltsprüfung verbietet sich.

Fristen, Anzeige und Selbstbemessung

Die GrESt wird in Österreich nicht durch das Finanzamt veranlagt, sondern durch den Vertragserrichter selbst berechnet und abgeführt. Das hat operative Konsequenzen, die Mandanten oft überraschen.

Selbstbemessung gemäß § 11 GrEStG

Nach § 11 GrEStG ist der Vertragserrichter (Rechtsanwalt oder Notar) berechtigt und verpflichtet, die Grunderwerbsteuer selbst zu berechnen und im Wege der FinanzOnline-Anwendung ans Finanzamt zu melden. Das ist keine Empfehlung, sondern in der Praxis der Standardweg — und Voraussetzung für die zügige Grundbucheintragung.

Der Ablauf:

1. Vertragserrichtung durch Anwalt/Notar
2. Berechnung der GrESt auf Basis Kaufpreis bzw. Grundstückswert
3. Selbstbemessung über FinanzOnline binnen 15. des zweitfolgenden Monats
4. Erfassungssperre lösen und Unbedenklichkeitsbescheinigung (UBB) erhalten
5. Grundbuchantrag mit UBB beim BG einreichen
6. Eintragungsgebühr wird parallel mit eingezogen

Die UBB ist zwingende Voraussetzung für die Grundbucheintragung — ohne abgeführte GrESt keine Eintragung. Das System verhindert seit jeher Steuerhinterziehung bei Liegenschaften.

Fristen

• Abgabenanzeige (formell): binnen 1 Monat nach Verwirklichung des Erwerbsvorgangs (§ 10 GrEStG)
• Selbstbemessung: bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Steuerschuld
• Fälligkeit: Mit der Selbstbemessung wird die Steuer gleichzeitig fällig und ist sofort einzuzahlen

Beispiel: Kaufvertrag unterzeichnet am 10. Mai 2026. Selbstbemessung bis 15. Juli 2026 (zweiter Folgemonat). Bei Versäumnis fallen Säumniszuschläge an — je nach Verzug 2 % bis 4 % der nicht entrichteten Steuer.

Wer haftet bei Fehlern?

Berechnet der Vertragserrichter zu wenig GrESt, haftet er gegenüber dem Finanzamt — und gegenüber dem Mandanten, falls eine Nachforderung kommt. Bei zu viel abgeführter Steuer kann der Erwerber innerhalb von fünf Jahren einen Antrag auf Rückerstattung (§ 17 GrEStG) stellen. Voraussetzung: Der Erwerbsvorgang wurde rückgängig gemacht oder es liegt ein Berechnungsfehler vor.

Grunderwerbsteuer vs. Immobilienertragsteuer

Eine Verwechslung, die Mandanten — und manchmal auch Steuerberater — regelmäßig macht: GrESt und ImmoESt sind zwei völlig verschiedene Steuern, die beim selben Vorgang nebeneinander anfallen können.

Faustregel: Beim klassischen Verkauf einer Wohnung zahlt der Käufer GrESt (3,5 % vom Kaufpreis), der Verkäufer ImmoESt (30 % vom Gewinn, sofern kein Befreiungstatbestand). Bei Schenkung und Erbschaft fällt nur GrESt an — und zwar nach Stufentarif.

Mehr zur Verkäuferseite in meinem Beitrag zur Immobilienertragsteuer Österreich 2026.

Häufige Fehler und Fallstricke

In der Wiener Beratungspraxis zeigen sich typische Fehler. Diese kosten Mandanten regelmäßig fünfstellige Beträge.

Fehler 1: Verkehrswert statt Grundstückswert berechnet

Der Klassiker. Mandanten oder Berater verwechseln Verkehrswert und Grundstückswert nach GrWV. Bei einer Schenkung einer Wohnung mit Verkehrswert 600.000 €, aber Grundstückswert 350.000 €, ist die Bemessung 350.000 € — nicht 600.000 €. Wer das verkennt, zahlt:

• Falsch (Verkehrswert): 250.000 × 0,5 % + 150.000 × 2 % + 200.000 × 3,5 % = 11.250 €
• Richtig (Grundstückswert): 250.000 × 0,5 % + 100.000 × 2 % = 3.250 €

Ersparnis: 8.000 € — nur durch die korrekte Bemessung.

Fehler 2: Familien-Tarif übersehen

Wenn Vater an Sohn "verkauft" — und in der Vertragserrichtung wird vergessen, dass der Familienverband den Stufentarif auch bei Entgeltlichkeit auslöst — wird 3,5 % linear auf den Kaufpreis berechnet, obwohl der Stufentarif auf den (niedrigeren) Grundstückswert greift. Differenz oft 10.000 € und mehr.

Praxis: Die Familienzugehörigkeit muss aktiv im Vertrag und in der Selbstbemessung benannt werden — sie wird nicht automatisch erkannt.

Fehler 3: Zusammenrechnung übersehen

Wer zwischen denselben Personen innerhalb von 5 Jahren mehrere Schenkungen vornimmt, ohne die Zusammenrechnung mitzudenken, erlebt Überraschungen. Beispiel: Vater hat 2023 schon einen Anteil an einer Wohnung an den Sohn geschenkt (Grundstückswert 240.000 €, GrESt 1.200 €). 2026 schenkt er den zweiten Anteil (Grundstückswert 240.000 €). Wer nun erwartet, dass auch dieser zweite Vorgang in Stufe 1 bleibt, irrt:

• Zusammenrechnung: 480.000 € → 250.000 × 0,5 % + 150.000 × 2 % + 80.000 × 3,5 % = 6.450 €
• Abzüglich bereits entrichteter Steuer 1.200 €
• Auf den zweiten Vorgang: 5.250 € — und nicht 1.200 € (was 240.000 × 0,5 % wäre)

Fehler 4: Falsche Schichtung bei Mischfällen

Bei gemischten Erwerben (teils entgeltlich, teils unentgeltlich) muss der Vorgang aufgesplittet werden. Eine Übergabe gegen Ausgedinge plus Übernahme eines Bankkredits: Der entgeltliche Teil (Kreditübernahme) wird mit 3,5 % linear, der unentgeltliche Restbestand mit Stufentarif besteuert. Wer den Vorgang einheitlich behandelt, zahlt fast immer zu viel — oder zu wenig und riskiert eine Nachforderung.

Fehler 5: Sachverständigengutachten verpasst

Der Grundstückswert nach Pauschalwertmethode ist oft höher als der tatsächliche Wert — gerade bei sanierungsbedürftigen oder leerstehenden Objekten. Ein Sachverständigengutachten, das einen niedrigeren Wert ausweist, ist nach § 4 Abs. 1 GrEStG zulässige Bemessungsgrundlage. Bei einem Gutachterhonorar von 1.500 € und einem Wertabschlag von 80.000 € ergibt das in Stufe 3 (3,5 %) eine GrESt-Ersparnis von 2.800 € — bei größeren Liegenschaften deutlich mehr.

Fehler 6: Bagatellgrenze nicht ausgenutzt

Wer eine Eigentumswohnung mit Grundstückswert von 230.000 € an das Kind schenkt, zahlt 230.000 × 0,5 % = 1.150 € GrESt. Wäre der Grundstückswert auf 220.000 € (= GrESt 1.100 €) reduziert (z.B. durch Sachverständigengutachten), würde die Bagatellgrenze greifen — und die Steuer vollständig entfallen. 1.150 € Ersparnis durch die Schwelle.

Fehler 7: Eintragungsgebühr mit GrESt verwechselt

Eintragungsgebühr (1,1 % vom Kaufpreis bzw. dreifachen Einheitswert bei Nahestehenden) ist keine GrESt, sondern eine Justizgebühr. Sie fällt zusätzlich an. Wer die "Nebenkosten" mit 3,5 % kalkuliert, vergisst die Eintragungsgebühr — und sieht sich beim Closing einer Lücke gegenüber.

Praxis-Hinweis: Planung vor Vertragsschluss

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, deren Höhe vor dem Vertragsschluss feststeht — und durch Gestaltung beeinflussbar ist. Wer nach Unterzeichnung kommt und um Optimierung bittet, hat in 90 % der Fälle bereits zu viel bezahlt.

Sinnvolle Maßnahmen vor Vertragsschluss:

1. Grundstückswert berechnen lassen — nicht nur Verkehrswert
2. Familienverband prüfen — auch entferntere Verwandtschaften können den Stufentarif auslösen
3. Aufsplittungsmöglichkeiten prüfen — Schenkung an mehrere Erwerber statt einen
4. Bagatellgrenze im Auge behalten — Optimierungspotenzial knapp unter 220.000 €
5. Hauptwohnsitzbefreiung bei Ehegatten-Übertragungen
6. Betriebsübergabe-Freibetrag bei Übergaben innerhalb der Familie
7. Sachverständigengutachten bei ungewöhnlichen Bewertungssituationen

Eine GrESt-Beratung vor dem Vertragsschluss verursacht überschaubare, vorab vereinbarte Kosten — dem stehen häufig deutlich höhere Einsparungen gegenüber. Bei größeren Übertragungen über 1 Mio € lohnt sich die Beratung praktisch immer.

Honorar und Kostenrahmen

Die Vertragserrichtung samt Selbstbemessung der Grunderwerbsteuer wird nach RATG abgerechnet oder pauschal vereinbart — soweit sich der Aufwand im Vorhinein verlässlich abschätzen lässt, nenne ich vor Mandatsannahme einen konkreten Pauschalbetrag.

Details siehe Honorarübersicht und Erstberatung.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist in Österreich seit der Reform 2016 ein zweispuriges System: 3,5 % linear bei klassischen Käufen, Stufentarif 0,5 / 2 / 3,5 % bei Schenkung, Erbschaft und Familienerwerb — und immer mit dem Grundstückswert nach GrWV als oft entscheidend niedrigerer Bemessungsbasis. Wer richtig plant und die Befreiungstatbestände des § 3 GrEStG aktiv nutzt, kann fünf- bis sechsstellige Beträge sparen. Wer falsch oder gar nicht plant, zahlt diese Beträge unnötig.

Im Zusammenspiel mit der Immobilienertragsteuer auf der Verkäuferseite und der Eintragungsgebühr beim Grundbuch entsteht ein komplexes Steuer-Gefüge, das ohne spezialisierte Begleitung selten ausgeschöpft wird. Die anwaltliche Vertragserrichtung mit Selbstbemessung nach § 11 GrEStG ist der Regelweg — gleichzeitig aber auch die letzte Möglichkeit, Gestaltungsspielräume zu nutzen, bevor die Steuer endgültig fällig wird.

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Stand der Information: 2026-05-25. Inhalt nach bestem Wissen und ohne Anspruch auf Vollständigkeit; ersetzt keine Einzelfallberatung.